Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości poprzedza umowę, na podstawie której ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Tego rodzaju zobowiązanie może dotyczyć każdej nieruchomości, bez względu na jej rodzaj i stan, a zatem może dotyczyć nieruchomości gruntowej, lokalowej, czy też budynkowej.
Umowa przedwstępna sprzedaży jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy określanej jako umowa definitywna. Sama w sobie nie powoduje jednak przejścia prawa własności danej nieruchomości. Strony zawierające umowę przedwstępną są tylko zobowiązane do zawarcia określonej umowy sprzedaży w wyznaczonym terminie.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (definitywnej).
Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość (np. jedna ze stron nie ma jeszcze wystarczającej sumy do pokrycia ceny sprzedaży albo gdy nie uzyskała ona dotychczas wymaganych zezwoleń lub koncesji).
Umowa przedwstępna charakteryzuje się tym, że strony umawiają się na zawarcia umowy sprzedaży w konkretnie określonym terminie w przyszłości. Jednocześnie już na etapie zawierania umowy przedwstępnej strony mogą określić podstawowe warunki całej transakcji np. cenę sprzedaży.
Termin w umowie przedwstępnej.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej (będzie ona ważna bez jego określenia). Termin może być oznaczony kalendarzowo lub przez opisanie danego zdarzenia. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Wyznaczony w ten sposób termin powinien być „odpowiedni”, to jest pozwalać w danych warunkach adresatowi oświadczenia na podjęcie czynności zmierzających do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej. Jeśli złożenie tego oświadczenia warunkowane jest dodatkowymi czynnościami (np. umówieniem terminu czynności notarialnej, przygotowaniem projektu umowy, uzyskaniem dokumentu wydawanego przez organ administracji itp.), wyznaczony termin powinien uwzględniać czas konieczny na ich wykonanie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać?
Warunkiem skuteczności umowy przedwstępnej jest wprowadzenie do jej treści wszystkich istotnych postanowień, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać: datę i miejsce zawarcia umowy, wskazanie stron umowy. oświadczenia stron, określenie przedmiotu umowy, a więc precyzyjne wskazanie mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości, podanie ceny sprzedaży mieszkania lub podstawy do jej ustalenia w przyszłości, własnoręczne podpisy obu stron.
Oprócz wskazanych wyżej elementów, umowę przedwstępną można dodatkowo wyposażyć w postanowienia stron odnośnie wpłacanej przez kupującego zaliczki lub zadatku na poczet ceny sprzedaży, można także nałożyć dodatkowe obwiązki na strony zobowiązania oraz wprowadzić kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych.
Do umowy przedwstępnej można wpisać każde postanowienie pod warunkiem, że będzie ono zgodne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie naruszy w żaden sposób natury umowy sprzedaży.
W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, toteż wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej. W pełni skuteczne będzie zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości jedynie w formie pisemnej pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego, a więc sporządzenia jej przez notariusza.
Zwykła forma pisemna omawianej umowy ma ten skutek, że w przypadku, gdy jedna ze stron wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej druga będzie mogła żądać od niej zapłaty stosownego odszkodowania. W przypadku formy notarialnej skutki są dużo poważniejsze – stronę, która wycofa się z transakcji będzie można przymusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nawet wbrew jej woli. W tym przypadku oświadczenie danej strony może zostać zastąpione przez odpowiednie orzeczenie właściwego sądu.
Zatem wybór formy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawsze jest pozostawiony swobodnej decyzji stron.
Pomoc Adwokata
Pamiętaj, że jeśli potrzebujesz adwokata, to chętnie Ci pomogę. Doradzam klientom z obszaru całej Polski, w tym również w ramach konsultacji online oraz porad telefonicznych. Zapraszam serdecznie do zapoznania się z moją ofertą oraz do kontaktu!
