W obecnych czasach buduje się wiele nowych inwestycji, jednak na rynku nieruchomości nadal często wybierane są domy i mieszkania z rynku wtórnego. Często przemawia za takim wyborem atrakcyjna cena czy dobra lokalizacja. Warto jednak wiedzieć jaka przysługuje ochrona kupującego w sytuacji zakupu używanej nieruchomości.

Niezależnie od tego czy mieszkanie jest kupione jako nowe, czy używane z rynku wtórnego, przysługuje taka sama ochrona w przypadku ewentualnych wad kupowanej nieruchomości. Odpowiedzialność sprzedającego wynika wprost z Kodeku Cywilnego i jest niezależna od zastosowanych w umowie zapisów typu: „kupujący zapoznał się ze stanem nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń”.

Sprawy dotyczące wad nieruchomości są jednak często skomplikowane i złożone, dodatkowo wymagają odpowiedniego przygotowania i złożenia wymaganego materiału dowodowego. Dobrze jest w takiej sytuacji skorzystać z pomocy profesjonalisty, który ma doświadczenie w prowadzeniu spraw cywilnych. Jeśli potrzebują Państwo pomocy adwokata, to serdecznie zapraszam do kontaktu: www.kancelariawach.pl

Rękojmia za wady nieruchomości.

Zgodnie z art. 556 Kodeksu Cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wadą fizyczną będzie każda niezgodność nabywanej nieruchomości z umową. Zgodnie z art. 556¹ Kodeksu Cywilnego, rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli: nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór; nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Natomiast wady prawne to będą wszelkie obciążenia prawne ciążące na nieruchomości, o których brak było informacji w chwili zawierania umowy, np. służebność, hipoteka, itp.

Należy podkreślić, że sprzedawca będzie odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przekazania nieruchomości lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tamtej chwili. Przyjmuje się także, że wada lub jej przyczyna istniała w dniu wydania, jeśli wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości.

Termin na dochodzenie roszczeń.

Dla kupującego ważne jest, aby nie uchybić terminom przewidzianym na dochodzenie odpowiedzialności od sprzedawcy. Rękojmia obowiązuje bowiem na wady nieruchomości, które zostaną stwierdzone w terminie 5 lat od dnia wydania jej kupującemu. Po tym terminie odpowiedzialność z tytułu rękojmi wygasa. Warto przy tym pamiętać, by przekazanie nieruchomości nastąpiło w sposób formalny, najlepiej poprzez protokół zdawczo-odbiorczy, a nadto by przed podpisaniem umowy przeprowadzić dokładną inspekcję stanu technicznego nieruchomości.

W przypadku gdy wada została ukryta przez sprzedawcę, upływ 5-letniego terminu nie doprowadzi do wygaśnięcia uprawnień. Należy także pamiętać, że kupujący ma co do zasady rok na zgłoszenie swoich roszczeń od czasu wykrycia wady.

Jakie roszczenia wynikają z rękojmi?

Jeśli o wadach nieruchomości kupujący dowiedział się po zawarciu umowy sprzedaży, ma on przede wszystkim prawo domagania się usunięcia wady, a zatem wykonania przez sprzedającego odpowiednich napraw. Kupujący może również żądać obniżenia ceny przedmiotu sprzedaży albo odstąpić od zawartej umowy, jeśli wada była istotna.

Zgodnie z art. 557 Kodeksu Cywilnego, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Do wyłączenia odpowiedzialności sprzedającego nie wystarczy, by kupujący mógł sam dowiedzieć się o wadzie. Zatem, aby uniknąć odpowiedzialności za wady, należy je ujawnić kupującemu przed zawarciem transakcji i spisać na tą okoliczność przykładowo protokół.

Czy można umownie ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność za wady?

Należy na to pytanie odpowiedzieć twierdząco, strony umowy sprzedaży mają bowiem możliwość, by w umowie zmieniać zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Możliwe jest rozszerzenie zakresu odpowiedzialności, jak również ograniczenie lub wyłączenie działania rękojmi.

Nie istnieje jednakże możliwość ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności w sytuacji, gdy kupujący ma status konsumenta. Konsumentem będzie osoba fizyczna, która zawiera umowę z przedsiębiorcą w sytuacji, gdy zawarcie umowy sprzedaży nie jest związane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową kupującego.